Wohnungsleerstand - Mieterrechte sichern

Über die Probleme leer stehender Wohnungen in den östlichen Bundesländern ist endlos geredet worden. Jetzt ist das Reden vorbei. Die Phase des Handelns hat begonnen. Die Regierungen auf Bundes- und Landesebene stellen Finanzmittel zur Lösung der Leerstandsprobleme zur Verfügung. Ob Wohnungen zusammengelegt werden, ob Wohnraum zu gewerblicher Nutzung umgewidmet wird, ob Wohnungen oder ganze Häuser abgerissen werden, ob das Wohnumfeld neu gestaltet wird: überall geht es auch um die Rechte der Mieter und Mieterinnen. Ihr Mieterverein informiert Sie mit diesem Infoblatt. Sie sollten sich aber nicht nur auf diese Information verlassen. Eine Mitgliedschaft im Mieterverein ist die beste Versicherung für die Zukunft! Wir garantieren Ihnen fachkundige Hilfe in allen Problemlagen des Wohnens.

Mieterverein Brandenburg und Umgebung e.V. – Ihr starker Partner

Der deutsche Mieterbund (DMB) und seine 350 örtlichen Mietervereine mit mehr als 500 Beratungsstellen in Deutschland informieren Mieter in allen Fragen rund um die Wohnung. Mitglieder der Mietervereine erhalten kostenlose Rechtsberatung bei Problemen und Fragen im Zusammenhang mit der Bedienung des Mietverhältnisses, bei Nebenkostenabrechnungen, bei Modernisierungsmaßnahmen, Mieterhöhungen, Wohnungsmängeln, Schönheitsreparaturen, Mietkaution, usw.

Leerstand und Betriebskosten

Der Leerstand von Wohnungen führt insbesondere bei der Wärmeversorgung zu erheblichen zusätzlichen Kosten und finanziellen Belastungen für Vermieter, Wärmelieferer, die Kommune und vor allem die Mieter.

Zunächst gilt der Grundsatz: Den wirtschaftlichen Ausfall, der von leer stehenden Wohnungen in Wohngebäuden ausgeht, darf der Vermieter nicht auf die verbleibenden Mieter abwälzen. Dieses Risiko trägt der Vermieter selbst. Insbesondere darf die Gesamtfläche bei der Abrechnung von Betriebskosten nicht um die leer stehende Fläche gekürzt werden.

Auch bei den Heizkosten ist der unvermietete Wohnraum in die Grundkosten und, soweit solche entstehen, auch in die Verbrauchskosten einzubeziehen. Eine Verletzung dieser Regel kann von den Mietern oft nicht erkannt werden. Legen Sie deshalb die Abrechnungen der Betriebskosten und der Heizkosten Ihrem Mieterverein zur Prüfung vor!

Beachten Sie hier auch unser Informationsblatt:

Stadtumbau und seine Folgen - steigende Heizkosten durch sinkenden Verbrauch

Alle neben dem Umzug Ihnen entstehenden Kosten, sollten vom Vermieter entsprechend Rechnungsnachweis (z.B.: Nachsendeauftrag der Post, Ummeldung Telefon, Ausweis neu, Vereine anschreiben, Verwandte informieren, neue Visitenkarten, überflüssige Wohngebietsparkplatzgenehmigung, überflüssige Kohlen, neues Namensschild wegen der neuen Wohnungseingangstür, die nicht mehr angebohrt werden darf, usw....) erstattet werden. Oder Sie vereinbaren vor dem Umzug mit dem Vermieter eine Pauschale. Dies kann kleinliche Diskussionen ersparen.

Vor dem Umzug erfolgt die Abnahme und Übergabe der neuen Wohnung an den Mieter mit einem ausführlichen Protokoll (jeden Mangel dokumentieren und den vereinbarten „Ersatz für die eigenen Leistungen“ schriftlich festhalten).

Am Umzugstag machen Sie entweder einen Ganztagsausflug und kommen am Abend in die neue, fertig eingerichtete Wohnung (Planskizze hinterlassen für den Aufbau der Möbel und das Einräumen in den Schränken). Oder Sie beaufsichtigen die ganzen Umzugsarbeiten und halten schlechte Arbeiten der Umzugsfirma und der Handwerker beweissicher fest (Foto, Zeugenaussage). Jeder Kratzer an den Möbeln sofort fotografisch festhalten und schriftlich Schadensersatz fordern. Jeder Verlust von Gegenständen sofort protokollieren und dem Vermieter schriftlich mitteilen. Bitte seien Sie achtsam, denn: für gute Arbeit bekommt die Umzugsfirma ja gutes Geld vom Vermieter.

Sie fühlen sich allein der Ausseinandersetzung mit Ihrem Vermieter nicht gewachsen? Unsere Juristen unterstützen Sie gern.

Beim Mieterverein Brandenburg und Umgebung e. V. erhalten Sie auch den kostenlosen "Ratgeber Umzug" mit Checklisten, einem Übergabeprotokoll und weiteren Formularen.

Beachten Sie auch unser weiteres kostenloses Infomaterial z. B. zu den Themen: Wohnungsleerstand - Mieterrechte sichern / Betriebs- und Heizkosten bei Leerstand und den Betriebs- und Heizkostenspiegel 2007 für die Stadt Brandenburg.

Sie können auch die DMB Broschüren z. B. zu den Themen:

Also Nerven bewahren und nicht überrumpeln oder vergraulen lassen,
vorauseilender Gehorsam ist hier nicht angesagt.

Dies ist besonders für Mieter mit DDR-Mietverträgen sehr wichtig. Mahnkosten und Kaution gab es früher nicht. So ist die alte kurze Kündigungsfrist aber auch die regelmäßige Renovierung der Wohnung durch den Vermieter für den Mieter ein hoher finanzieller Vorteil, der nicht kostenlos verschenkt werden sollte.

Wegen der Höhe der Betriebskostenvorauszahlung für die neue Wohnung, sollten Sie sich eine aktuelle Betriebskostenabrechnung eines beliebigen Mieter des Hauses in Kopie geben lassen, anhand der Sie die Angemessenheit der Vorauszahlung überprüfen können. Mitglieder des Mietervereins können sich dazu im Verein kostenlos beraten lassen. Vorauszahlungen unter 2,50 Euro je Quadratmeter sind realitätsfremd, da drohen heftige Nachzahlungen.

Und die Miethöhe? Diese sollte bei vergleichbarer Qualität der Wohnungen auch nur gleich hoch sein. Verhandeln Sie auf jeden Fall zur Miethöhe und drohen notfalls damit, in der alten Wohnung zu bleiben. Lassen Sie sich am besten im Mietvertrag schriftlich zusichern, dass der Vermieter die nächsten 5 bis 10 Jahre auf Mieterhöhungen verzichtet und das neue Wohnhaus mindestens noch 25 Jahre stehen bleiben wird.

Besondere Wünsche des Mieters sind im Mietvertrag unter sonstige Vereinbarungen festzuhalten (z.B.: die Zusicherung der Schimmelfreiheit der Wohnung in den letzten 2 Jahren, keine Katzen im Haus wegen Katzenallergie, kostenfreier PKW-Stellplatz, ...).

Am besten ist, wenn Sie den letzten Vormieter oder zumindest die neuen Nachbarn zum Zustand der Wohnung befragen.

Den neuen Mietvertrag bitte erst unterschreiben, wenn alles in Ihrem Sinne schriftlich festgehalten und vereinbart ist (einschließlich Termine und Minderungen bei Terminüberschreitungen).

Bitte den noch nicht unterschriebenen Mietvertrag zur Prüfung und zum Vergleich mit dem alten Vertrag mit nach Hause und /oder zum Mieterverein nehmen.

Achtung! Es gibt im Mietrecht keine Rücktritts- und keine Widerrufsrechte - deshalb nie vor der Prüfung, durch einen Fachanwalt für Mietrecht oder den Mieterverein, eine Umzugsvereinbarung oder den Mietvertrag unterschreiben.

Der Umzug

Er erfolgt vollständig zulasten des Vermieters, denn dieser will ja den Umzug; nicht Sie. Sind Sie aus bestimmten Gründen (Gesundheit, Alter, Schulferien, ...) nicht in der Lage, den Umzug selbst auszuführen, dann ist vorher schriftlich festzuhalten, welche Unterstützung Sie brauchen/wollen.

Leerstands- und Verkehrssicherungspflicht des Vermieters

Auch eine hohe Leerstandsquote in einem Haus oder in einem Quartier berechtigt den Vermieter nicht, sich seiner so genannten Verkehrssicherungspflicht zu entledigen. Im Gegenteil, es gelten erhöhte Anforderungen: So ist sicherzustellen, dass die Beleuchtung der Gemeinschaftsräume und Gemeinschaftsanlagen aufrecht erhalten bleibt. Der Vermieter muss weiter dafür Sorge tragen, dass die Beheizung zur Vermeidung von Frost- und Leitungswasserschäden im Winter sichergestellt ist. Es muss auch garantiert sein, dass das Haus gegen Betreten von Unbefugten ausreichend gesichert ist. Schließlich müssen Haus und Wohnumfeld gegen Vandalismus geschützt sein.

Leerstand und Versorgungssicherheit

Unabhängig vom Umfang des vermieteten Wohnraums im Haus oder in einem Quartier gilt die Regel: Sie haben einen Anspruch auf Aufrechterhaltung der vollen Versorgungsleistungen. Dies gilt für die Bereitstellung von Wasser, für den Anschluss an die Abwasserreinigung, für die Müllentsorgung und für den Strom. Dies gilt vor allem auch für die Beheizung der Wohnung. Wenn diese / Ihre Rechte beeinträchtigt werden, haben Sie ein breites Spektrum an Möglichkeiten, dies reicht von Ansprüchen auf Erfüllung über das Recht auf Mietminderung bis hin zum Schadensersatz.

Stadtentwicklung

Die Bewältigung der Probleme kann nur im Zusammenwirken zwischen der Stadt, allen Wohnungsunternehmen, den Wärmeversorgern und Mietervertretern gelöst werden.

Die Situation ist derzeit die, dass die Stadt, der Wärmeversorger, die Wohnungs-unternehmen die Leerstandskosten auf Sie (durchreichen) abwälzen – die Letzten beißen die Hunde.

Im Rahmen des Stadtumbaues, ist deshalb den vom Abriss und Leerstand betroffenen Mietern aus Gründen der Billigkeit (Gerechtigkeit), bei der Heizkostenabrechnung nur ein angemessener Kostenanteil in Rechnung zu stellen.

Dieser kann/sollte sich z.B. an Ihren üblichen Vorjahreswerten orientieren. Die Kostenumlage könnte auch so erfolgen, dass die Grundkosten des Wärmelieferanten gesondert und nur nach Wohnfläche aller im Liefervertrag berücksichtigten Wohnungen, umgelegt wird.

Auch sollten Sie sich regelmäßig darum bemühen, dass Sie so rechtzeitig wie möglich von dem bevorstehenden und langfristig angedachten Abriss Ihres Miethauses erfahren, damit Sie so früh wie möglich Rechtsrat und Beistand einholen können.

Leerstand und Kündigungsschutz

Ein erster Anhaltspunkt für einen langfristig geplanten Abriss ist die ausbleibende Instandsetzung/Sanierung des Wohnhauses; es wird nur noch das Notwendigste gemacht.

Der Kündigungsgrund „Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung“ gilt in den neuen Bundesländern für so genannte Altmietverträge nicht. Dies ist im Einigungsvertrag festgeschrieben. Mietverträge, die vor dem 3. Oktober 1990 abgeschlossen wurden, kann der Vermieter nicht mit dieser Begründung kündigen.

Bei nach dem 3. Oktober 1990 abgeschlossenen Verträgen besteht die Gefahr, dass Vermieter bei einem beabsichtigten Abriss, mit der Begründung des beabsichtigten Ersatzes des Gebäudes, bestehende Mietverträge kündigen, um das Gebäude zu räumen. Es ist rechtlich zweifelhaft, ob in solchen Fällen hinreichender Kündigungsschutz besteht.

Wir empfehlen Ihnen daher: Nehmen Sie Verhandlungen mit dem Wohnungsunternehmen nur unter Hinzuziehung des Mietervereins auf, wenn Sie eine solche Kündigung befürchten oder sie bereits angekündigt wurde.

Grundsatz:

Sie haben einen gültigen Mietvertrag, den der Vermieter nur wegen des beabsichtigten Abriss des Hauses NICHT kündigen kann!

Er kann Sie aus der Wohnung nur HERAUSLOCKEN. Z.B. mit einer neuen Wohnung und einem günstigen Mietvertrag oder einer Weltreise.

Wir wissen nicht, was für Sie wichtiger ist.

Wie kommen die Mieter zu einer akzeptablen Ersatzwohnung?

Zuerst sollten Sie aufschreiben, welche Merkmale hat die alte Wohnung und welche wohnwertverbessernden Leistungen davon, haben Sie als Mieter eingebracht. Wie sollte die neue Wohnung beschaffen sein. Diese Liste sollten Sie über mehrere Tage immer wieder ergänzen, damit auch nichts vergessen wird.
Hier einige Anhaltspunkte:

Für jede Leistung die der Vermieter nicht bereitstellt (im Vergleich mit der alten Wohnung), wäre die Miete niedriger als in der alten Wohnung festzulegen.
Beispiel: Sie möchten nicht mehr die DDR-Küchenmöbel, sondern nun eine eigene neue Küche. Dann bitte zuerst die Mietpreisreduzierung mit dem Vermieter aushandeln und danach erst die Möbel bestellen!! Nie umgekehrt!

Für die von Ihnen für die neue Wohnung nicht mehr nutzbaren Gegenstände wäre eine Erstattung des Zeitwertes auszuhandeln (z.B. an der Hauswand anschraubbare Markise à Klemmmarkise, Neukauf der Blumenkästen wegen anderer Breite, usw...).

Tipp: Alle Leistungen sind in Geld/Monat umzurechnen. Z.B.: Die Küchenmöbel für 2.000 € Neuwert mit geschätzten 20 Jahren Standzeit haben einen Monatswert von 2.000 € / 20 Jahre /12 Monate = 8,33 €/Monat „Anteil an der Grundmiete“.

Sie können (wenn Sie wollen) natürlich eigene Leistungen erbringen. Dies sollte aber immer vorher mit dem Vermieter ausgehandelt und schriftlich festgehalten werden. Wenn Sie in der alten Wohnung ein Zurückbehaltungsrecht ausgeübt haben, so ist festzuhalten, dass Sie diesen Geldbetrag nicht nachzahlen müssen.

Jegliche Leistung ist in Geld umzurechnen und entsprechende Angebote zur Übernahme von Leistungen durch den Mieter (z.B. die Zimmer selbst tapezieren) sind angemessen zu vergüten. Denkbar ist die Zahlung der Grundmiete erst mehrere Monate später - je nach Umfang und Wert der eigenen Arbeiten und Investitionen.

Fragen Sie den Vermieter unbedingt vorher nach dessen eigenen Kosten für diese Arbeiten und erkundigen sich nach der Firma, die diese Leistungen ausführt! Ein einzelnes leergeräumtes Zimmer tapezieren und malern ist selbst bei Rauhfaser weiß nicht unter 300 €/Zimmer durch einen Fachbetrieb zu machen!

Die Bedingungen für die neue Wohnung sind für beide Seiten verbindlich schriftlich festzuhalten, damit der Mieter diese Wohnung annimmt und Vertragssicherheit zwischen Mieter und Vermieter besteht.

Der neue Mietvertrag

Die neue Wohnung sollte in Größe, Lage, Ausstattung und Miethöhe angemessen sein und den Vorstellungen des Mieters entsprechen.
Den neuen Mietvertrag (unbefristet!) sollten Sie vor der Unterschrift mit nach Hause nehmen und dort mit dem alten Mietvertrag vergleichen. Alles was für Sie ungünstiger ist (z.B. Treppenreinigung durch Firma – Sie wollen aber weiter selbst kostengünstig die Treppe reinigen; Kündigungsfrist; Kleinreparaturklausel, Quotenregelung für Schönheitsreparaturen; ...) sollten Sie nicht akzeptieren oder in Verhandlungen durch eine niedrigere Grundmiete ausgleichen.

Prüfen Sie, ob die Anzahl, Größe und der Zuschnitt der Zimmer für Ihren Zweck ausreichend sind. Wenn nicht, dann lehnen Sie diese Wohnung ab. Und in welcher Etage liegt die Wohnung? Denken Sie daran, dass auch Sie älter werden und die Einkaufskörbe nicht leichter.

Das Haus sollte keine Feuchtigkeitsprobleme haben. Lassen Sie sich das schriftlich im Mietvertrag zusichern.

Die grundlegenden Sanierungsarbeiten im Haus sollten schon alle ausgeführt sein (Sanitärstrecke neu, Heizung nach der Wende neu, Wärmedämmung auf der Fassade und zum Dach, komplett neue Isolierglasfenster, Elektroanlage überholt). Für umfassend modernisierte Wohnungen sollte für die Elektroanlage mindestens der Ausstattungswert 2 nach RAL-RG 678/1 erfüllt sein (Original-Urkunde vom Fachbetrieb zeigen oder in Kopie geben lassen). Auch der Hausflur sollte in den letzten Jahren vorgerichtet/gemalert worden sein. Wenn bisher nicht modernisiert wurde, dann wird es auch nicht alsbald passieren, denn das Geld ist knapp. Halten Sie deshalb ggf. jede Zusage im Mietvertrag schriftlich fest und verbinden diese mit der Vereinbarung einer angemessenen Mietminderung.

Und die neue Wohnung?

Die im Vorfeld von Ihnen erstellte Liste sollten Sie schon vor der ersten Wohnungsbesichtigung dem Vermieter in Kopie übergeben, damit er gleich die richtigen Angebote macht und für die Wohnungssuche nicht unnütze Zeit verloren geht. Der Vermieter sollte auch einen Grundriss der neuen Wohnung mitgeben, damit dort für die Handwerker die entsprechende Maße eingezeichnet werden können.

Danach ist anhand des noch bestehenden Mietverhältnisses festzuhalten, was der Vermieter an der Wohnung an Leistungen kostenfrei und ohne höhere Miete zu verlangen noch zu erbringen hat, damit Sie die angebotene Wohnung anmieten.

Dabei ist als Mindestmaßstab der Zustand der alten Wohnung anzusetzen; die neue sollte nicht schlechter sein.

Ihre zusätzlichen Wünsche sind mit dem Vermieter schriftlich abzustimmen und vor Einzug zu realisieren. Dies kann auch Wünsche zu einer deutlichen Wertsteigerung beinhalten (z.B. vorher die Fliesen nur bis 1,50 Meter Höhe im Bad und dann bis 1,90 Meter (Türhöhe). Zusätzliche Wünsche berechtigen zu einer angemessen höheren Miete als für die alte Wohnung.

Der Vermieter hat dann (entsprechend schriftlicher Vereinbarung) die neue Wohnung des Mieters vertragsgemäß vorzurichten.

Alle Abstimmungsergebnisse zwischen Mieter und Vermieter sind vorher schriftlich (vertraglich) festzuhalten.

Was ist, wenn ich von den ersten angebotenen Wohnungen keine nehmen will?

Natürlich haben Sie ein Auswahlrecht. Für den alten und gleichzeitig neuen Vermieter ist es ein wirtschaftlicher Vorteil, wenn Sie weiter bei ihm wohnen und die Anzahl der leer stehenden Wohnungen in seinem Bestand nicht zunimmt bzw. Sie ein zusätzlicher neuer Mieter werden.

Es kann schon sein, dass von den ersten angebotenen Wohnungen keine einen angemessenen Ersatz darstellt. Dann muss der Vermieter eben weitere Vorschläge unterbreiten. Es gibt keine Vorschrift, dass der Mieter die erste oder von 3 angebotenen Wohnungen unbedingt eine nehmen muss, weil er sonst vom Vermieter keine weitere angeboten bekommt! Es könnten auch sehr viele Wohnungen werden.

Sie können (sollten) auch bei anderen Vermietern auf die Suche gehen. Nur denken Sie daran, dass die Wohnungsvermittlung durch Makler in der Regel zusätzliches Geld kostet. Bitte klären Sie daher zuvor, wer das übernimmt oder dass der Makler keine Vermittlungsprovision verlangt.

Für den Vermieter ist der Wegzug des Mieters zu einem Konkurrenten der schlimmste Fall! Dies sollten Sie verinnerlichen und dem Vermieter auch bei Notwendigkeit so deutlich sagen.

Und wenn die neue Wohnung miserabel aussieht?

Es ist eher ein Vorteil, wenn die Wohnung bei Besichtigung in einem malermäßig schlechten Zustand ist. Sie haben damit die Gelegenheit, bestehende baulichen Mängel des Hauses und der Wohnung zu erkennen. Bei frisch renovierten Wohnungen ist alles übermalert - ggf. auch Schimmelflecken u.ä.. Fragen Sie Nachbarn oder besser den Vormieter, warum und wie lange die Wohnung leer stand!

Worauf sollten Sie achten?

Nehmen Sie zu den Gesprächen mit dem Vermieter immer eine Person Ihres Vertrauens mit! Und notieren Sie alle besprochenen Punkte! Das Umfeld der Wohnung ist genau zu betrachten. Kinder- oder Gaststättenlärm, stark befahrene Durchgangsstraße und direkte Lage neben einem Industriebetrieb sind Mängel, die später nicht abgestellt werden können. Und Schallschutzfenster helfen nur, wenn diese immer geschlossen sind! Aber irgendwann wollen Sie die Fenster ja auch mal aufmachen.

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